“快房达”给业主发的律师函。

　　“签了协议以后，他们承诺‘全城联卖’，也就是说全市的销售平台都能帮我卖房。”回忆起几个月前的那次签约，市民王女士声音里仍带着懊悔。

　　近期，多位市民反映，在与绵阳快房达科技有限公司（以下简称“快房达”）签订相关协议并支付营销服务费后，因通过其他渠道售出房屋，遭遇该公司索赔。对此，记者进行了采访调查。

　　□ 辣1度报道组

　　“全城联卖”形同虚设，自主售房反遭索赔

　　据王女士回忆，2025年7月28日，经过一位房屋中介的推荐，她与“快房达”公司签订了一份《全城联卖代销协议书》。协议约定，在2025年7月28日至2026年7月28日期间，王女士全权委托“快房达”公司对其房屋进行包装、出售等事宜。彼时，王女士的房屋已挂靠在其他平台出售。“我也没多想，觉得‘全城联卖’渠道更广，就签了，还支付了2000元的营销费。”

　　签约后，“快房达”公司那边没有更新售卖“消息”，倒是王女士自己挂售的平台来了有意向的看房人。去年12月，房子通过其他渠道成功售出。

　　令王女士意外的是，今年1月，“快房达”公司认为，她在协议期内通过其他渠道售房已构成违约，必须支付违约金。“签协议时，中介没说过不能在其他平台售卖，协议是格式合同，我也没细看。”王女士说。

　　无独有偶，刘先生也遭遇了类似情况。据介绍，年初，刘先生的妻子经熟人推荐，与一位自称是房屋中介的人签订了《全城联卖代销协议书》。3月初，其房屋在其他平台卖出，“快房达”公司随即以违约为由，要求刘先生支付违约金约4万元。“房子本身也挂在了其他平台上，所以当时问了在其他平台上卖了咋办，对方没有明确答复，现在说这个话也无法对证了。”刘先生无奈地说。

　　同样是经中介推荐与“快房达”公司签约，同样是自主售房后遭遇索赔，三台的张先生选择了妥协——支付了1万元“违约金”，“他们给我发了个律师函，后面还说违约金给我打折，最后给了1万元了事。”张先生说。

　　资质存疑且未备案，“快房达”涉嫌违规经营

　　调查中记者发现，在与王女士、刘先生、张先生等多位市民签订“全城联卖”协议期间，“快房达”公司的经营范围中并未包含“房地产销售”或“房地产经纪”等必要项目。同时，该公司也未在住建部门进行房地产经纪机构备案。

　　根据《房地产经纪管理办法》规定，房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在房地产主管部门备案。然而，3月18日，记者查询发现，“快房达”公司虽已在营业执照的经营范围中补充了相关项目，但备案仍未完成。

　　从事二手房销售业务的公司，未向主管部门备案会存在哪些风险？科技城新区住建局房管科相关工作人员介绍，“备案”是核实该公司是否具备二手房销售资质的重要环节，包括对从业人员等相关情况进行审核，是合法经营的前提条件。正确流程是：先办理营业执照，再到住建部门备案。

　　针对记者“如果办了营业执照不来备案，是否就无法监管”的追问，该工作人员回应称，备案是企业主动申请，未备案即开展业务属于违规经营，企业须承担相应法律风险，包括行政处罚（如罚款、没收违法所得）、信用惩戒等。

　　此外，记者从科技城新区住建局再次确认，目前该公司仍未备案。

　　辩称仅做房屋“美化”，言行不一难自圆其说

　　签订协议时是否向业主明确了“违约细节”，包括最关键的信息“只能由‘快房达’渠道进行出售，否则将支付违约金”？对此，“快房达”公司一位工作人员表示，委托协议由公司工作人员直接与业主签订，关于房屋的销售、买卖、营销等内容每一项条款都会讲清楚，业主自己签了字就代表认可条款。

　　为什么在营业执照未包含“房地产销售”等必要项目，且没在主管部门备案的情形下，“快房达”依然与王女士等业主签约？该工作人员先称不清楚，后又改口表示，公司从来没有超范围经营，因为本身业务就不涉及二手房销售相关事宜，公司是为业主的房屋进行营销。“何为营销？”记者追问，工作人员说：“做推广营销，线上线下推广，包括给房屋清洁等。”

　　随后，一位来自该公司美化部的操盘手进一步解释，公司业务只是美化房屋，方便业主更好出售，专业美化团队让房子更漂亮、看房更方便、佣金不打折，还会邀请中介开展营销活动。

　　既然是“美化”而非“售卖”，业主通过其他渠道售出房屋，“快房达”公司为何索要“违约金”？对此，该操盘手表示：“合同上面有说明，既然业主找到你们媒体，他肯定要提供依据，空口无凭；而且我说了，我们是美化房子，不是销售。”

　　然而，记者查阅“快房达”公司给业主出示的“律师函”以及《全城联卖代销协议书》发现，上面多处明确写道：委托“快房达”公司办理房屋包装营销出售。

　　律师提示：房屋中介合同 签订需谨慎

　　业主与“快房达”公司签的合同是否具有法律效力，以及在此期间消费者权益如何保障？就此，记者咨询了多位律师。

　　绵阳城市合伙人盈科（绵阳）律师事务所律师张力认为，“快房达”公司在签订“全城联卖”协议期间，其经营范围不包括房地产销售且未依法办理备案，违反了《城市房地产管理法》及《房地产经纪管理办法》的强制性规定。因经营主体不具备法定从业资质，因此该公司所签订的“全城联卖”协议存在被认定为无效的法律风险。即便合同有效，其主张的违约金也必须以实际损失为基础；若违约金过分高于其应得的合理佣金，消费者有权依据法律规定请求司法机关予以调减，以体现“补偿为主、惩罚为辅”的原则。

　　绵阳城市合伙人四川众城律师事务所律师刘昕、四川穗诚律师事务所律师赵敏则认为，在没有其他无效情形情况下，仅以未备案或超营业执照范围认定合同无效恐缺乏依据。但即使合同有效，对方要求承担高额违约金，仍可以违约金过高抗辩。

　　相关法律人士提醒广大市民，在签订任何房地产中介合同前，务必核实中介机构的资质和备案情况，仔细审阅合同条款，特别是涉及独家代理、违约责任等内容，避免因轻信口头承诺而陷入纠纷。

　　编辑：谭鹏　校对：郭成　审核：侯荣